11 trucs à faire absolument avant d'acheter un bien immobilier
Acheter une maison ou un appartement ne se prépare pas de la même manière qu'acheter une voiture ou une nouvelle télévision. Bien souvent, il faut prendre des précautions et vérifier de nombreuses choses.
Dans cet article, nous vous présentons de nombreuses choses à savoir et à vérifier avant d'acheter un bien immobilier.
1) Avant : quel est votre budget ?
Avant toute chose il faut connaître le budget que vous avez pour votre bien immobilier. Généralement, il est constitué d'économies et d'un emprunt qu'il faudra contracter auprès d'une banque.
Si vous pouvez utiliser un des nombreux calculateurs en ligne, l'idéal sera de prendre rendez-vous auprès de votre banquier pour déterminer combien d'argent vous pourrez emprunter.
Ensuite, vous saurez quel est votre budget.
2) Avant : pensez aux autres coûts comme le notaire, les travaux, etc.
Si vous achetez un appartement ou une maison, il y a des coûts supplémentaires auxquels il faut penser.
Ainsi, il vous faudra prendre un notaire qui consignera que vous êtes propriétaire du bien. Le notaire vous demandera de payer une somme qui est généralement comprise entre 7% et 9% de la valeur du bien. Ce prix inclut les frais pour le travail du notaire mais aussi diverses taxes dont les frais de mutations qui vont à la commune...
Voici un exemple :
- Vous avez trouvé un petit appartement sympathique à Besançon qui coûte 100 000€
- Le notaire vous demandera environ 6000€ à 9000€ pour conclure la vente
En plus des frais de notaire, il faut aussi penser qu'il y a toujours des petits travaux (ou des plus gros) à réaliser. Ainsi, il faudra peut-être changer une fenêtre, refaire le sol d'une chambre, voire abattre une cloison pour créer une grande pièce.
Il y aura aussi des frais d'aménagement : meubles, électroménager, etc.
Donc, même si votre appartement semble coûter seulement 100 000 €, son vrai coût sera peut-être nettement plus important !
3) Avant la visite : les principaux critères comme l'emplacement
Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien, vous devrez en définir les principaux critères.
L'emplacement est un critère important de même que la surface ou le nombre de chambres. Le type de bien (appartement ou maison) devrait être secondaire, mais la France est une exception et les Français préfèrent généralement devenir propriétaire d'une maison plutôt que d'un appartement.
L'emplacement - par contre - est déterminant car il va définir aussi votre mode de vie. Voici quelques facteurs qui peuvent influencer l'emplacement de votre futur bien :
- est-il proche de votre lieu de travail ?
- est-ce qu'il y a des transports en commun ?
- faudra-t-il acheter une deuxième voiture ?
- les enfants pourront-ils accéder à un collège ou un lycée via les transports en commun ?
- est-ce qu'il y a des commerces à proximité ?
- est-ce qu'un hôpital est proche ? De même pour une pharmacie ?
- etc.
Comme vous le voyez, le choix d'un emplacement implique aussi de faire des choix de vie importants pour soi et sa famille. Malheureusement, les meilleurs emplacements sont bien souvent les plus chers, il faudra donc composer avec votre budget.
4) Pendant la visite : vérifier tout !
Si vous visitez un bien, pensez à regarder si tous les équipements fonctionnent bien.
Il n'est pas rare de trouver des biens vendus avec des petits problèmes : une fenêtre ancienne à changer, un volet qui ne fonctionne plus très bien, une porte d'entrée à changer, du carrelage ou de la faïence fendue, etc.
5) Pendant la visite d'une maison : la toiture
Si vous visitez une maison, il vous faudra regarder attentivement la charpente et la toiture.
En effet, c'est un poste de dépense important si cela doit être refait. Refaire le toit d'une maison peut coûter jusqu'à 50 000 ou 100 000 € en fonction de la complexité des travaux à réaliser. Ce n'est donc pas quelque chose à négliger.
Si l'état vous semble neuf, demandez une facture des travaux (sauf si la maison est neuve bien sûr), pour vous assurer que les travaux ont bien été réalisés par des professionnels.
Si l'état vous semble douteux ou que l'âge de la maison est avancé, il sera tout indiqué de faire venir un expert qui vous permettra de savoir combien de temps le toit pourra tenir sans travaux.
6) Pendant la visite d'un appartement : les travaux en cours à et venir
Les appartements situés dans des copropriétés ont un syndic qui vote lorsque des travaux doivent être effectués.
Ainsi, vous devez savoir si des travaux ont lieu ou si des travaux doivent être faits ultérieurement. Si des travaux ont déjà été votés, c'est à l'ancien propriétaire de payer pour ceux-ci.
Cependant, si des travaux sont en réflexion et qu'ils sont votés plus tard, lorsque vous serrez propriétaires, ce sera à vous de payer (la quote-part qui vous revient).
Les travaux les plus coûteux dont ceux qui touchent à la structure du bâtiment : cage d'escalier, toiture, façade, etc. Si des travaux de cette nature doivent être fait dans quelques années, cela implique généralement que des coûts importants devront être avancés.
Dans tous les cas, il est préférable de contacter le syndic de l'immeuble pour en savoir plus.
7) Pendant la visite : les diagnostics énergétiques
Les anciens biens sont souvent plus coûteux en énergie .Se chauffer vous coûtera donc plus cher si le bien utilise des matériaux anciens.
Pour en savoir plus sur les charges que vous aurez à payer, vous pouvez demander les factures énergétiques au propriétaire actuel. Si vous visitez un appartement, vous pouvez demander à voir les appels de provision de charges si le chauffage est inclus.
Ensuite, il existe un document très intéressant qui est le diagnostic énergétique du bien. Il est obligatoire pour toute vente ou location. Sur ce document, vous trouverez aussi des conseils pour améliorer la consommation énergétique du bien. Cela donc pourra aussi vous donner une idée des travaux à effectuer plus tard.
8) Pendant la visite : les charges et taxes
En devenant propriétaire, vous allez devoir payer une nouvelle taxe : la faxe foncière. Celle-ci diffère grandement en fonction des biens immobiliers et, dans la même rue, il est rare de trouver deux propriétaires qui paient la même chose.
Avant d'acheter, vous devez connaître son montant qui peut-être exorbitant.
Par exemple, dans le quartier de Saint-Ferjeux, à Besançon (25), la taxe foncière d'une grande maison peut frôler les 2000€ par an. Mais, dans, un quartier résidentiel de la même ville aux constructions plus récentes (comme les Montboucon), la taxe foncière d'une maison de la même surface pourra dépasser les 3500€ ! Vous pourrez en apprendre plus sur les quartiers de Besançon dans cet article.
Le montant de la taxe foncière ne doit pas être une surprise et il est déterminant que vous connaissiez son montant.
Vous devez aussi demander le montant des charges courantes (eau, électricité, enlèvement des ordures) et de la taxe d'habitation. Même si une partie de la taxe d'habitation est liée aux revenus, cela vous donnera une idée de son montant.
Enfant, si vous avez des charges de copropriété, vous devez aussi demander au propriétaire son montant (et le document le justifiant).
9) Pendant la visite : murs et ventilation
Quel que soit le type de bien que vous visitez, passez votre main sur chaque mur. Cela vous permettra de déceler certains défauts pas toujours visibles à l’œil nu.
Si le mur est froid ou humide méfiez-vous. De même, si vous voyez un défaut visuel, vous pourrez peut-être déceler la nature du problème en passant la main sur le mur : ancienne fissure, trous rebouchés, ancienne arrivée d'eau ou de gaz, etc.
10) Pendant la visite : les voisins et le bruit
Lorsque vous êtes dans la maison ou l'appartement, essayez d'écouter un peu l'environnement sonore.
- Est-ce que les voisins sont bruyants ?
- Est-ce que vous entendez une télévision ou un poste de radio situé dans l'appartement au-dessus ?
- Est-ce que vous entendez des bruits de pas ?
Si vous visitez une maison avec une terrasse, vous pouvez aussi écouter les bruits.
- Est-ce que vous entendez les voitures ?
- Est-ce que la rue est très passante ?
- etc.
Autant, une maison ou un appartement peut être modifié pour avoir une meilleure isolation phonique, autant pour l'extérieur, c'est impossible.
11) Après la visite : évaluer le montant total
Comme on l'a vu précédemment, le montant total d'un bien peut varier en fonction de son prix mais aussi des autres coûts comme les travaux.
Il vous faudra donc évaluer les travaux à réaliser (éventuellement en vous aidant de professionnels) pour savoir quel sera le coût total de la maison ou de l'appartement de vos rêves.
Si vous êtes à la recherche d'une maison ou d'un appartement en Franche-Comté, voici quelques liens qui pourront vous intéresser :
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