2018-2019 : une bonne année pour investir à Besançon ?

Si les magazines nationaux vantent encore les mérites de Besançon en ce qui concerne l’investissement immobilier, il y a des points d’analyse qui semblent avoir été négligés.

Pour une anlayse plus poussée sur l'année 2019, vous pouvez lire cet article.

Nous allons voir dans cet article que certains programmes immobiliers peuvent être trompeurs.

Remarques : les nombres sont arrondis par soucis de simplification.

Nombre d’appartements en vente à Besançon

Un rapide tour sur le site Internet nous montre qu’il y a de nombreux appartements dans l’ancien en vente.

Mais, un tour sur le site Le Bon Coin reste un bon moyen de se faire une idée du marché global au niveau du nombre d’annonces.

En effet, si nous avons vu que les prix sur Le Bon Coin sont largement surévalués, le nombre de biens en vente donne une bonne idée du marché.

On voit alors que le site donne 1 220 biens en vente pour le type appartement. Sur ce nombre on peut en enlever environ 15% qui sont soit des doublons soit des biens mal placés (à Besançon au lieu d’une commune plus éloignée).

On se retrouve donc avec environ 1 000 appartements en vente à Besançon.

La vente d’appartements plus difficile

Nous venons d’estimer le nombre d’appartements en vente. Si on rapporte celui-ci au nombre d’habitants et à la taille moyenne d’une famille occupant un logement, on peut avoir un avant goût de la demande.

Besançon compte environ 117 000 habitants. Dans la société française, on a une moyenne de 2,3 personnes par ménage.

On en déduit alors que ces 117 000 habitants représentent environ 51 000 foyers.

Or, tous ces foyers ne vivent pas dans un appartement. De même, ils ne sont pas tous propriétaires. D’ailleurs, certains sont locataires et souhaitent devenir propriétaire et inversement.

Là encore, il est nécessaire de faire un nouveau calcul pour enlever les foyers qui ne cherchent pas une maison et ceux qui ne cherchent pas à acheter.

D’après les derniers chiffres de l’INSEE, on a 35% de propriétaires. On a aussi 8 548 maisons pour 58 481 appartements.

On pourrait aussi enlever le pourcentage de logements sociaux - mais ceux-ci étant parfois vendus et/ou occupés par des locataires, nous les conservons dans notre calcul.

Donc, les 58 481 appartements sont occupés par des propriétaires à 35% ce qui nous donne environ 20 500 appartement “destinés” aux propriétaires.

Or, avec 1 000 appartements en vente, on a donc 5% du parc actuellement sur le marché.

La concurrence est donc très importante et il devient difficile de vendre son appartement.

Des bonnes affaires dans l’immobilier à Besançon

Si nous venons de voir que le vendeur allait avoir du mal à vendre son appartement, du côté de l’acheteur c’est presque une aubaine.

En effet, le nombre d’offre permet non seulement d’avoir une offre importante mais aussi de jouer à la baisse sur les prix.

Pour l’acheteur investisseur (dans le locatif), c’est donc une situation très intéressante tant il y a des bonnes affaires sur le marché bisontin et une marge de négociation importante !

Loi Pinel en 2018 : un coup à jouer dans le neuf

De plus, la loi Pinel vient d’être prolongée pour l’année 2018. Besançon étant éligible, des programmes neufs sont en construction et la ville intéresse donc fortement les promoteurs immobiliers.

L’investissement locatif dans du neuf devient donc réellement intéressant pour qui souhaite défiscaliser intelligemment.

Pour toutes ces raisons, Besançon reste une destination de choix pour investir dans l’immobilier en 2018 à condition de le faire sur le long terme.
Pour une anlayse plus poussée sur l'année 2019, vous pouvez lire cet article.